Les frais de notaire dans l’immobilier ancien ont connu un changement structurel depuis 2025. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever la part départementale des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) jusqu’à 5 % au lieu de 4,5 %. Cette hausse, applicable jusqu’en 2028, redessine le coût réel d’acquisition d’un logement ancien selon le territoire et le profil de l’acheteur.
DMTO dans l’ancien : ce que la loi de finances 2025 a changé sur le calcul
Avant cette réforme, la part départementale des droits de mutation plafonnait à 4,5 %. La quasi-totalité des départements appliquaient déjà ce taux maximal. Le nouveau dispositif relève ce plafond d’un demi-point, portant la part départementale possible à 5 %.
Ce demi-point supplémentaire s’ajoute aux autres composantes des frais d’acquisition : taxe communale, frais de formalités, contribution de sécurité immobilière et émoluments du notaire. Sur un achat dans l’ancien, l’ensemble représentait traditionnellement entre 7 et 8 % du prix de vente. La majoration porte cette fourchette au-delà de 8 % dans les départements qui l’appliquent.
Le mécanisme n’est pas automatique. Chaque conseil départemental vote ou non l’application de cette hausse, ce qui crée des disparités territoriales directes sur le coût d’un même bien selon sa localisation.
Carte des départements : des écarts de taux qui pèsent sur le prix d’achat
La grande majorité des départements ont choisi d’appliquer la majoration. Selon les données relayées par plusieurs sources spécialisées, plus de 80 départements ont voté le passage à 5 %. Quelques-uns restent à l’ancien taux, créant des zones où l’achat dans l’ancien coûte sensiblement moins cher en frais annexes.
Cette disparité n’est pas anecdotique. Sur un bien vendu plusieurs centaines de milliers d’euros, un demi-point de DMTO représente une somme de plusieurs milliers d’euros supplémentaires. Pour un acheteur qui hésite entre deux communes limitrophes situées dans des départements différents, le différentiel de frais de notaire peut orienter la décision d’achat.
Les retours terrain divergent sur l’impact réel de cette mesure. Certains professionnels observent que les acheteurs intègrent difficilement ce surcoût dans leur plan de financement, d’autant qu’il s’ajoute à des prix de l’ancien qui restent élevés dans de nombreuses métropoles.
Primo-accédants et résidence principale : une exemption à connaître
Le législateur a prévu un garde-fou. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont généralement exemptés de la majoration départementale. Cette distinction entre profils d’acheteurs est rarement mise en avant dans les contenus généralistes, alors qu’elle modifie concrètement la facture.
Pour un primo-accédant, les frais de notaire restent donc calculés sur la base de l’ancien taux départemental de 4,5 %, tandis qu’un investisseur locatif ou un acheteur de résidence secondaire supporte le taux majoré à 5 %. L’écart entre primo-accédant et investisseur se chiffre en milliers d’euros sur une transaction dans l’ancien.
Cette exemption soulève des questions pratiques :
- La qualification de primo-accédant repose sur le fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, un critère parfois mal compris par les acquéreurs
- Le notaire doit vérifier l’éligibilité au moment de la signature, ce qui peut rallonger l’instruction du dossier si les justificatifs manquent
- Les départements n’ont pas tous adopté les mêmes modalités d’application de l’exemption, ce qui impose de vérifier la situation locale au cas par cas
Frais de notaire et financement : l’impact sur le budget global d’un achat ancien
Les frais de notaire ne sont pas finançables par un prêt immobilier classique dans la plupart des cas. Les banques demandent généralement un apport personnel couvrant au minimum ces frais. La hausse des DMTO augmente donc le ticket d’entrée en fonds propres pour tout acheteur dans l’ancien.
Un acquéreur qui disposait d’un apport suffisant avant la réforme peut se retrouver juste en dessous du seuil attendu par sa banque. Le surcoût des DMTO réduit directement la capacité d’achat ou contraint à revoir le budget du bien à la baisse.
Les données disponibles ne permettent pas de mesurer précisément combien de projets d’achat ont été abandonnés ou reportés à cause de cette hausse. Les volumes de transactions dans l’ancien restent suivis trimestriellement par les Notaires de France, mais l’isolement de l’effet DMTO dans les statistiques globales du marché est difficile à établir.
Composition détaillée des frais de notaire dans l’ancien
Pour comprendre où se situe la hausse, il faut décomposer ce que recouvrent les « frais de notaire » :
- Les droits de mutation (DMTO) constituent la part majoritaire, environ 80 % du total, et c’est cette composante qui a été relevée
- Les émoluments du notaire, fixés par un barème réglementé, représentent une part plus modeste et n’ont pas été modifiés par la réforme
- Les débours couvrent les frais avancés par le notaire pour les documents d’urbanisme, les extraits cadastraux et les diagnostics
- La contribution de sécurité immobilière, versée au service de la publicité foncière, reste stable
La confusion entre « frais de notaire » et « rémunération du notaire » persiste dans l’esprit de nombreux acheteurs. Les émoluments du notaire ne représentent qu’une fraction minoritaire de la somme versée à l’étude lors de la signature. L’augmentation récente porte exclusivement sur la fiscalité départementale, pas sur la rémunération du professionnel.
La mesure est prévue jusqu’en 2028. Sa reconduction ou son abandon dépendra du contexte budgétaire des départements et des arbitrages politiques à venir. Pour tout projet d’achat dans l’ancien, la vérification du taux applicable dans le département concerné fait désormais partie des réflexes à adopter dès la phase de recherche.
