Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a longtemps reposé sur un mécanisme fiscal considéré comme l’un des plus avantageux de l’immobilier locatif : la déduction des amortissements sans impact sur la plus-value de revente. Ce pilier a été remis en cause par la loi de finances pour 2025, entrée en vigueur le 15 février 2025.
À cela s’ajoutent les dispositions de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui modifient le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme. Le cadre fiscal de la location meublée en 2024 ne se résume donc pas à de nouveaux avantages, mais à une refonte progressive des règles du jeu.
Réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value
C’est la mesure qui change le plus profondément l’équation financière du LMNP au régime réel. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) introduit un nouveau mécanisme dans le Code général des impôts, au 150 VB III du CGI.
Le principe : les amortissements déduits viennent désormais diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Plus un propriétaire a amorti son bien, plus la plus-value imposable sera élevée au moment de la cession.
Avant cette réforme, un investisseur en LMNP au réel pouvait déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) de ses revenus locatifs, réduisant ainsi sa base imposable BIC, tout en revendant selon le régime des plus-values des particuliers, qui ne tenait pas compte de ces amortissements. Ce double avantage fiscal constituait l’argument central du LMNP au réel depuis des années.
Pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, cette niche est supprimée. Un investisseur qui a amorti une part significative de son bien sur dix ou quinze ans verra sa facture fiscale augmenter mécaniquement à la revente. Les données disponibles ne permettent pas encore de mesurer l’impact sur les volumes de transactions, mais la logique économique pousse à repenser la durée de détention optimale d’un bien meublé.
Micro-BIC et meublés de tourisme : les seuils et abattements après la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, vise à rééquilibrer le marché locatif en réduisant l’attractivité fiscale des locations saisonnières par rapport aux baux longue durée. Les modifications portent sur le régime micro-BIC, qui reste le mode de déclaration le plus simple pour les petits bailleurs.
Ce qui change pour les meublés de tourisme non classés
Le plafond de chiffre d’affaires pour bénéficier du micro-BIC est ramené à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés. L’abattement forfaitaire passe à 30 %, contre 50 % auparavant. Un propriétaire qui loue un appartement non classé sur une plateforme de type Airbnb et qui perçoit des revenus inférieurs à ce seuil ne pourra donc déduire forfaitairement qu’un tiers de ses recettes.
Ce qui change pour les meublés de tourisme classés
Les meublés classés conservent un traitement plus favorable, mais le seuil de chiffre d’affaires est abaissé à 77 700 euros avec un abattement de 50 %.
En revanche, la location meublée longue durée classique (non touristique) reste éligible au micro-BIC dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles, avec un abattement de 50 %. Ce différentiel de traitement entre tourisme non classé et location longue durée constitue le signal politique le plus clair de la réforme.
Prélèvements sociaux LMNP : passage à 18,6 % sur les revenus 2025
Les prélèvements sociaux applicables aux revenus locatifs et aux plus-values des loueurs en meublé non professionnels passent de 17,2 % à 18,6 % à compter de l’imposition des revenus 2025. Cette hausse de 1,4 point concerne à la fois les revenus BIC déclarés au micro ou au réel et les plus-values de cession.
Combinée à la réintégration des amortissements dans la plus-value, cette augmentation modifie le rendement net de l’investissement meublé. Un bailleur qui raisonnait sur un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 % doit recalculer ses projections de rentabilité à moyen terme.
Régime réel BIC : ce qui reste intact pour la location meublée longue durée
Malgré ces resserrements, le régime réel d’imposition conserve plusieurs mécanismes qui maintiennent un écart fiscal significatif entre location meublée et location nue :
- La déduction des amortissements du bien, du mobilier et des travaux reste possible. Elle diminue le revenu imposable BIC chaque année, et peut aboutir à un résultat fiscal nul pendant plusieurs années.
- Les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, taxe foncière, travaux d’entretien) s’imputent sur les revenus locatifs, comme auparavant.
- Le déficit BIC non professionnel est reportable sur les revenus de même nature pendant dix ans, ce qui permet de lisser l’avantage fiscal sur une longue période.
Le régime réel reste donc le levier principal d’optimisation fiscale pour un bailleur meublé longue durée. L’investisseur qui conserve son bien sans intention de revente rapide continue de bénéficier d’une fiscalité allégée sur ses revenus locatifs. La question se déplace : le calcul ne porte plus seulement sur le rendement courant, mais sur le coût fiscal global, revente comprise.
Enregistrement obligatoire des meublés de tourisme en mairie
La loi Le Meur impose un enregistrement en mairie de tout meublé de tourisme, avec attribution d’un numéro de déclaration. Les plateformes de réservation devront vérifier l’existence de ce numéro avant toute mise en ligne d’une annonce. Les communes peuvent aussi fixer des quotas ou des zonages pour limiter la part de meublés touristiques dans leur parc de logements.
Pour les bailleurs longue durée, cette obligation n’a pas d’impact direct. Elle traduit la volonté du législateur de distinguer deux marchés : celui du tourisme saisonnier, désormais plus encadré, et celui de la location meublée résidentielle, dont la fiscalité évolue moins brutalement.
Le cadre fiscal de la location meublée en 2024-2025 ne se résume pas à un durcissement uniforme. La location longue durée au régime réel conserve l’essentiel de ses atouts pour l’investisseur patient. La principale rupture concerne la revente, où l’avantage historique lié aux amortissements disparaît. Pour les meublés de tourisme non classés, le micro-BIC perd une grande partie de son intérêt. Chaque projet d’investissement meublé appelle désormais une simulation intégrant ces nouvelles variables, du premier loyer jusqu’à la cession.
